Les différences entre l'expertise en bâtiment résidentiel et commercial : approches et compétences spécifiques.
L’expert en construction peut intervenir sur différents types de bâtiments : résidentiel, commercial… Et selon le lieu où il intervient, il réalisera différentes actions. Car, en effet, l’analyse est différente selon le type d’utilisation de la construction.
Une expertise en bâtiment adaptée
Une expertise immobilière est avant tout l’étude d’une construction pour en connaître l’état technique. Une analyse va avant tout prendre en compte différents critères similaires pour les constructions résidentielles ou commerciales. Cette expertise globale se concentre sur les vices apparents tels que les malfaçons ou les problèmes liés à la construction. Cela concerne la charpente, le sol ou encore la maçonnerie. D’autres analyses plus spécifiques peuvent être demandées comme, par exemple, l’humidité, les fissures…
À cela, s’ajoutent des approches différentes selon qu’il s’agit d’un bâtiment résidentiel ou commercial.
Une approche spécifique en fonction du bâtiment à expertiser
Pour ce qui est de l’immobilier commercial, il est avant tout indispensable de se souvenir que, selon la réglementation française, le preneur a le droit de renouveler son bail. De ce fait, la valeur locative de marché (ce que le propriétaire peut percevoir) et la valeur du fonds de commerce vont servir au calcul de l’indemnité en cas d’éviction, mais aussi la valeur vénale des murs.
L’expert en bâtiment va devoir prendre en compte plusieurs choses. Il faudra ainsi qu’il considère la notion de prix couramment pratiqué dans le secteur. Toutefois, il est indispensable de garder à l’esprit que, dans ce domaine, les loyers sont souvent décidés à l’amiable. Et donc que la valeur réelle du bien ne correspond pas obligatoirement à celui-ci. L’expert aura alors tout intérêt à jeter un œil professionnel sur la durée du bail, la destination des locaux, leur consistance juridique, les charges annexes ou encore le type de révision (légale ou d’échelle mobile)… Il devra donc procéder à différentes analyses précises et en lien avec l’utilisation du local. Ainsi, par exemple, il faudra prendre en compte la notion de m² de surface utile pondérée (les coefficients varient selon les surfaces). Il faudra également vérifier les différentes clauses du bail, et en particulier les clauses augmentatives. Il sera aussi indispensable de faire une synthèse entre les différents éléments de référence (emplacement destination, conformation…).
L’expert va alors fournir un rapport d’expertise qui va présenter le prix estimé du local et les différentes méthodes d’analyse utilisées (accompagné des justificatifs). Cette analyse sera utilisée pour régler certains problèmes contentieux (indemnités d’éviction, déplafonnement du loyer, contrôle fiscal, préemption de la mairie…).
Pour ce qui concerne l’estimation d’un bien résidentiel, d’autres approches sont prises en compte. On considérera ainsi les qualités physiques du bien (nature et qualité des matériaux, qualité architecturale, état d’entretien ou encore la vétusté des équipements). Pour déterminer la valeur du bien résidentiel, il sera également indispensable de prendre en compte l’emplacement de celui-ci. Pour ce qui concerne les immeubles, il sera également indispensable de considérer d’autres facteurs comme la propriété en indivision, ou via SCI, les équipements de confort ou encore les travaux à réaliser sans oublier les charges. La valeur du terrain a aussi de l’importance.
S’adresser à un expert en bâtiment certifié
Ces deux types d’expertise demandent donc une connaissance spécifique. Et celle-ci ne s’improvise pas. Il est donc indispensable de s’adresser à un professionnel certifié et reconnu pour être sûr que l’expertise sera de qualité.
En vous adressant à BTG Expertises, vous trouverez des professionnels agréés pour réaliser aussi bien des expertises de biens commerciaux que résidentiels. Pour chaque travail, ils adaptent leur approche au plus juste et proposent les compétences nécessaires.
